Piața de birouri din București în T3 2025

Piața imobiliară de birouri din București traversează o perioadă de ajustare vizibilă, continuând trendul din prima jumătate a anului. Trimestrul al treilea (T3) a confirmat faptul că sectorul funcționează la o turație redusă, cu volume de tranzacționare mai mici decât media ultimilor ani. În ciuda acestui context, piața rămâne activă și pregătită să se adapteze noilor realități economice și sociale.

Analiza de mai jos a fost realizată de Florian Gheorghe, Head of Office Department, pe baza datelor centralizate în Research Forum.

Volumele de tranzacționare, sub media istorică

În T3 2025, tranzacțiile majore de închiriere au totalizat aproximativ 54.000 m² în București. Această cifră este cu 32% mai mică decât media trimestrială a ultimilor 5 ani, estimată la 80.000 m², și marchează al treilea trimestru consecutiv cu performanțe sub așteptări.

Privind pe o perioadă mai lungă, primele 9 luni din 2025 însumează 157.850 m² de tranzacții, în scădere cu 36% față de aceeași perioadă a anului trecut. De asemenea, numărul tranzacțiilor majore a fost de 40 în T3, sub media obișnuită de 60–70 pe trimestru.

Aceste cifre confirmă un context de încetinire, dar și de transformare a cererii pentru spatii de birouri.

Care sunt cauzele principale?

Explicațiile pentru aceste evoluții nu sunt surprinzătoare, ci se înscriu în tendințele observate și în trimestrele anterioare.

1. Contracte mai puține la maturitate
   Durata standard de cinci ani a contractelor încheiate în 2020 – anul blocajului generat de pandemia Covid-19 – face ca în 2025 să ajungă la final mai puține contracte. Anul 2020 a adus o scădere abruptă a închirierilor (-55% față de 2019), ceea ce influențează negativ și cifra de tranzacționare din prezent.
2. Cererea mai redusă din partea companiilor IT&C
   Sectorul IT&C, motorul pieței de birouri din ultimul deceniu, a înregistrat o scădere abruptă a cererii. În primele nouă luni din 2025, volumul închiriat de aceste companii s-a redus cu 67% comparativ cu aceeași perioadă din 2024. Această diminuare are efect direct asupra pieței, având în vedere ponderea semnificativă pe care IT-ul o deținea anterior.
3. Context politic și economic incert
   Alegerile, schimbările legislative și evoluțiile macroeconomice au determinat multe companii să adopte o atitudine de așteptare. Cererile blocate sau amânate reflectă prudența decidenților într-un climat instabil.

Structura cererii: prelungiri și relocări

Un alt element important este structura cererii înregistrate în T3:

• 49% din tranzacții au fost reprezentate de prelungiri de contracte;
• 26% au fost cereri noi;
• 25% au vizat relocări.

Un detaliu semnificativ este faptul că am asistat la al patrulea trimestru consecutiv fără tranzacții de preînchiriere. Acest indicator sugerează că firmele preferă să își ajusteze spațiile actuale și să își mențină flexibilitatea, în loc să se angajeze în proiecte pe termen lung.

Rata de neocupare – o surpriză pozitivă

Deși volumele de închiriere sunt reduse, rata de neocupare a scăzut la 11,55%, față de 12,9% la finalul lui 2024. Explicația constă în lipsa livrărilor noi de clădiri de birouri în acest an. În absența unor proiecte noi pe piață, gradul de ocupare se stabilizează și chiar crește ușor.

Această situație le oferă proprietarilor un respiro, în timp ce chiriașii se confruntă cu opțiuni mai limitate pe termen scurt. Pentru companiile aflate în căutarea de birouri de închiriat, perioada actuală poate reprezenta un moment potrivit pentru renegocieri, înainte ca oferta viitoare să pună din nou presiune asupra pieței.

Proiecte în dezvoltare și perspective pentru 2026–2027

Deși anul 2025 nu a adus livrări noi, cinci proiecte importante se află în construcție și urmează să fie finalizate în perioada 2026–2027:

• Arc;
• One Technology;
• Timpuri Noi Square;
• Promenada Mall;
• U-Center 3.

Aceste dezvoltări vor adăuga o cantitate semnificativă de spatii de birouri moderne, pregătite să răspundă cerințelor tot mai ridicate legate de sustenabilitate, eficiență energetică și flexibilitate.

În paralel, proprietarii se concentrează pe modernizarea clădirilor existente, pentru a menține atractivitatea acestora într-o piață competitivă.

Tendințe și implicații pentru chiriași

Evoluția pieței arată că firmele sunt tot mai prudente în luarea deciziilor legate de relocare sau extindere. Strategiile actuale se concentrează pe:

• optimizarea costurilor;
• utilizarea mai eficientă a spațiilor, prin implementarea muncii hibride;
• menținerea flexibilității contractuale.

În acest context, cererea pentru spatii de birouri nu dispare, ci se reconfigurează. Chiriașii pun accent pe locații bine conectate la transport, clădiri cu certificări verzi și servicii integrate, în timp ce suprafețele închiriate tind să fie mai adaptate nevoilor reale, nu neapărat mai mari.

Pentru companiile aflate în expansiune sau care își regândesc modul de lucru, opțiunile actuale de birouri de închiriat pot reprezenta o oportunitate de a securiza condiții avantajoase, mai ales în lipsa presiunii generate de livrări noi.

Piața de birouri din București parcurge o perioadă de tranziție, cu volume sub media ultimilor ani și cu o cerere reconfigurată. Factorii macroeconomici, scăderea implicării sectorului IT&C și atitudinea prudentă a companiilor conturează un tablou mai temperat. Totuși, rata de neocupare în scădere și proiectele anunțate pentru 2026–2027 arată că piața rămâne dinamică și pregătită să răspundă noilor cerințe.

În final, putem spune că actuala etapă nu este una de stagnare, ci de adaptare și maturizare, în care echilibrul dintre cerere și ofertă va defini direcția viitoare a sectorului.

Dacă ai nevoie de un spațiu de birou pentru business-ul tău, în București sau în provincie, poți vizita platforma noastră dedicată spațiilor de birouri. Totul într-un mod transparent, direct, cu poze și poziționare clară.