Spații de birouri în București înainte de T4 2026: ce caută companiile și cum se schimbă piața

Pe măsură ce Bucureștiul se apropie de ultimul trimestru din 2026, piața de birouri arată tot mai clar că firmele nu au renunțat la sediile fizice, dar au devenit mai selective în alegerea lor.

Companiile analizează mai atent unde închiriază, ce suprafață au nevoie, cât costă în realitate ocuparea unui birou și cât de bine răspunde clădirea modului actual de lucru.

După câțiva ani în care discuția despre office a fost dominată de munca hibridă și reducerea suprafețelor, 2026 aduce o imagine mai echilibrată. Unele companii își renegociază sediile actuale, altele se relochează, iar o parte dintre chiriași își extind suprafețele sau contractează spații în proiecte care urmează să fie livrate.

Pentru companiile care analizează spații de birouri de închiriat în București, perioada dinainte de T4 este un moment potrivit pentru reevaluarea strategiei imobiliare, mai ales dacă actualul contract ajunge la maturitate în 2027.

 

Cum arată piața de birouri din București în 2026?

În prima jumătate a anului 2026, în București au fost tranzacționați aproximativ 109.500 mp de spații de birouri, iar net take-up-ul – tranzacții noi, relocări, extinderi și preînchirieri – a reprezentat 73% din activitatea totală. Este o schimbare relevantă față de perioadele în care renegocierile contractelor existente aveau o pondere mult mai mare.

Datele arată că firmele continuă să ia decizii privind sedii noi și extinderi, chiar dacă nivelul general al cererii rămâne sub cel înregistrat înainte de pandemie.

Biroul nu mai este privit doar ca o suprafață raportată la numărul de angajați. Pentru multe companii, sediul trebuie să susțină colaborarea, întâlnirile, cultura organizațională, recrutarea și revenirea echipelor la birou.

Munca hibridă nu a eliminat spațiul de birouri, ci a schimbat modul în care acesta este utilizat.

 

Ce tipuri de spații de birouri caută companiile?

Companiile tind să urmărească spații mai eficiente și mai flexibile.

Suprafețele pot fi optimizate față de perioada în care fiecare angajat avea un post permanent de lucru, însă cerințele privind calitatea clădirii au crescut.

În procesul de selecție sunt analizate frecvent:

• apropierea de metrou și transport public;
• eficiența suprafeței;
• calitatea instalațiilor;
• certificările de sustenabilitate;
• consumul de energie;
• facilitățile clădirii;
• parcările și infrastructura pentru biciclete;
• restaurantele, serviciile și facilitățile din apropiere;
• posibilitatea de extindere sau reducere ulterioară a suprafeței.

În interiorul biroului, accentul se mută tot mai mult către săli de întâlnire, zone colaborative, spații informale și configurații care permit utilizarea flexibilă a suprafeței.

 

Este ușor să găsești un birou bun în București?

La nivelul întregului oraș există spații disponibile, însă oferta totală nu este același lucru cu oferta relevantă pentru o anumită companie.

În prima jumătate din 2026, rata de neocupare la nivelul Bucureștiului a coborât la aproximativ 11,6%. În unele dintre cele mai căutate subpiețe, disponibilitatea este însă considerabil mai redusă. Datele CBRE indicau încă din primul trimestru rate în jurul a 3,4% în zona centrală și aproximativ 5% în Floreasca–Barbu Văcărescu și CBD.

De aceea, o companie poate identifica inițial zece clădiri care corespund ca suprafață, dar lista se poate reduce rapid după introducerea tuturor criteriilor: metrou, buget, parcări, specificații tehnice, certificări, accesibilitate și disponibilitate la data dorită.

Spațiul de birouri disponibil nu este automat și spațiul potrivit.

 

Cât costă un spațiu de birouri în București?

Chiria prime pentru spațiile moderne din București se situează în jurul valorii de 22,5 euro/mp/lună, potrivit datelor de piață din 2026. În același timp, oferta limitată din zonele centrale a pus presiune pe chiriile solicitate pentru clădirile competitive.

Chiria afișată nu reprezintă însă costul complet al unui sediu.

O companie trebuie să ia în calcul și:

• service charge-ul;
• costurile cu utilitățile;
• locurile de parcare;
• amenajarea spațiului;
• mobilierul și infrastructura IT;
• costurile de mutare;
• eventualele investiții suplimentare.

La acestea se adaugă condițiile comerciale negociate cu proprietarul: perioada fără chirie, contribuția la amenajare, garanția, indexarea, durata contractului, opțiunile de extindere sau reducere și condițiile de ieșire.

Din acest motiv, două clădiri cu aceeași chirie nominală pot genera costuri totale foarte diferite pe durata unui contract de cinci ani.

 

De ce contează atât de mult accesul angajaților?

În București, timpul necesar angajaților pentru a ajunge la birou a devenit un criteriu important în alegerea sediului.

Apropierea de metrou rămâne unul dintre cele mai apreciate avantaje, dar companiile analizează și conexiunile cu autobuzul sau tramvaiul, accesul auto, parcările, infrastructura pentru biciclete și serviciile disponibile în apropiere.

O chirie mai mică într-o zonă greu accesibilă poate genera alte costuri pentru companie.

Un sediu dificil de atins poate influența atractivitatea angajatorului, recrutarea, prezența la birou și chiar retenția personalului.

De aceea, zone precum Floreasca–Barbu Văcărescu, CBD, Central și Center-West continuă să concentreze o parte importantă a cererii pentru birouri. CBRE indica aceste zone printre principalele centre ale activității de închiriere în 2026.

 

Vor apărea multe clădiri noi de birouri în București?

Oferta nouă rămâne limitată comparativ cu dimensiunea totală a pieței.

În 2025 nu a fost livrat niciun proiect major nou de birouri în București, o situație fără precedent în mai bine de două decenii. Pentru 2026, consultanții imobiliari estimează livrări de aproximativ 50.000–65.000 mp, în funcție de calendarul final al proiectelor.

Există însă semnale de reluare a dezvoltării, iar pipeline-ul pentru anii următori începe să crească.

Pentru chiriașii care caută suprafețe mari, oferta limitată înseamnă că procesul de selecție ar trebui început din timp. O parte dintre spațiile aflate în dezvoltare sunt contractate prin preînchiriere înainte de finalizarea clădirilor.

 

Când ar trebui să înceapă o companie căutarea unui nou sediu?

O companie al cărei contract expiră în 2027 nu trebuie să aștepte ultimele luni pentru a analiza piața.

Relocarea unui sediu de câteva sute sau câteva mii de metri pătrați presupune mai multe etape: definirea cerințelor, analiza pieței, vizionări, negociere, aprobări interne, proiectare, amenajare, infrastructură IT și mutarea efectivă.

Procesul poate dura câteva luni sau chiar mai mult în cazul companiilor mari.

Începerea căutării din timp nu înseamnă automat relocare. Poate conduce inclusiv la concluzia că renegocierea sediului actual este cea mai eficientă variantă.

Avantajul este că firma poate compara cele două scenarii înainte ca expirarea contractului să transforme negocierea într-o decizie urgentă.

 

Ce ar trebui analizat înainte de închirierea unui birou?

Selecția unui nou sediu ar trebui să înceapă cu nevoile reale ale companiei, nu cu lista clădirilor disponibile.

Numărul de angajați, politica de lucru hibrid, zilele de prezență la birou, distribuția geografică a echipei, bugetul, necesarul de parcări și planurile de dezvoltare trebuie definite înaintea procesului de căutare.

Pentru o companie, întrebarea corectă nu este doar:

„Cât costă chiria pe metru pătrat?”

ci:

„Care este costul total al sediului și cât de bine poate susține acesta modul în care va lucra compania în următorii ani?”

Piața de birouri din București devine mai selectivă

Finalul lui 2026 găsește o piață office mai matură.

Companiile rămân atente la costuri, dar cererea se concentrează tot mai mult către clădiri moderne, eficiente, bine conectate și capabile să răspundă cerințelor actuale ale angajaților.

În același timp, oferta nouă limitată accentuează diferența dintre clădirile competitive și proprietățile care necesită modernizare sau repoziționare.

Pentru chiriași, concluzia este simplă: pe piață există opțiuni, dar spațiul potrivit nu trebuie căutat în ultimul moment.

 

Cum poate ajuta Activ Property Services?

Activ Property Services oferă servicii de consultanță companiilor care analizează spații de birouri de închiriat în București.

Procesul pornește de la definirea cerințelor companiei și continuă cu identificarea clădirilor relevante, compararea costurilor, analiza condițiilor comerciale și negocierea contractului.

Obiectivul nu este identificarea celui mai mare număr de variante disponibile, ci a sediului care poate răspunde corect atât cerințelor actuale ale companiei, cât și planurilor sale pentru următorii ani.

 

Întrebări frecvente despre spațiile de birouri din București

Care este chiria pentru un birou modern în București în 2026?
Pentru segmentul prime, chiria headline se situează în jurul valorii de 22,5 euro/mp/lună. Nivelul diferă însă în funcție de zonă, clădire, suprafață și condițiile negociate.

 

Care sunt cele mai căutate zone de birouri din București?
Printre principalele subpiețe se află Floreasca–Barbu Văcărescu, CBD, zonele centrale și Center-West. Alegerea trebuie făcută însă în funcție de accesibilitatea pentru angajații companiei și cerințele specifice ale business-ului.

 

Este mai bine să relochezi sau să renegociezi sediul actual?
Nu există o soluție valabilă pentru toate companiile. Cele două variante ar trebui analizate simultan, comparând costurile totale, calitatea spațiului, accesibilitatea și flexibilitatea contractului.

 

Când trebuie începută căutarea unui nou birou?
Pentru suprafețe mari sau cerințe complexe, analiza ar trebui începută cu suficient timp înainte de expirarea contractului pentru a permite selecția, negocierea și amenajarea fără presiunea unei mutări urgente.

 

Ce costuri trebuie luate în calcul în afară de chirie?
Service charge-ul, utilitățile, parcările, amenajarea, mobilierul, infrastructura IT și costurile de relocare trebuie incluse în calculul costului total de ocupare.