Birouri clasa B sau C în București: care este diferenta

Atunci când o companie caută un nou sediu în București, discuția ajunge frecvent la clădirile de birouri clasa A. Sunt moderne, bine echipate și, în general, amplasate în zone consacrate de business. Dar piața de birouri nu este formată doar din astfel de proprietăți.

Pentru anumite companii, o clădire de birouri clasa B poate reprezenta o alegere foarte eficientă, iar în unele situații chiar și un spațiu de clasa C poate răspunde corect cerințelor operaționale.

Decizia nu ar trebui să pornească de la litera atribuită clădirii, ci de la o întrebare mai practică:

De ce are nevoie, în realitate, compania de la sediul său?

 

Ce înseamnă clasa A, B sau C pentru o clădire de birouri?

Clasificarea clădirilor de birouri nu funcționează ca o certificare tehnică universală, în care fiecare proprietate primește automat o anumită clasă dacă îndeplinește o listă fixă de criterii.

În general, clasificarea este relativă la piață și ia în calcul mai multe elemente: calitatea clădirii, finisajele, sistemele tehnice, eficiența, facilitățile, amplasarea, accesibilitatea și nivelul chiriei.

O clădire clasa A se află, de regulă, în segmentul superior al pieței, cu specificații moderne, accesibilitate bună și chirii peste media zonei.

O clădire clasa B oferă spații funcționale și condiții bune de lucru, dar poate avea o vechime mai mare, mai puține facilități sau specificații tehnice mai simple decât proiectele premium.

Clasa C este asociată, în general, proprietăților care oferă în primul rând spații funcționale la costuri sub media pieței.

Aceste diferențe nu înseamnă însă că fiecare companie are nevoie de cea mai înaltă clasă disponibilă.

 

Când poate fi o clădire de birouri clasa B o alegere bună?

Pentru multe companii, clasa B se află într-o zonă foarte interesantă între calitate și cost.

O clădire poate avea o poziție bună, acces la transport public, instalații funcționale, recepție, lifturi și spații de birouri bine configurate, fără să ofere toate facilitățile sau standardele unui proiect nou de clasa A.

Pentru o companie care nu are nevoie de certificări premium, lounge-uri extinse, aplicații dedicate clădirii sau alte facilități suplimentare, diferența de cost poate conta mai mult decât diferența de standard.

Acest lucru este relevant în special pentru:

• companii mici și medii;
• firme de servicii;
• cabinete și activități profesionale;
• back-office;
• echipe administrative;
• companii aflate într-o etapă de creștere;
• chiriași care prioritizează amplasarea și bugetul.

În aceste cazuri, un spațiu de birouri clasa B bine amplasat poate fi mai potrivit decât un birou premium aflat într-o zonă mai puțin convenabilă pentru angajați.

 

Este o clădire mai veche automat mai puțin eficientă?

Nu neapărat.

Vechimea unei clădiri este un indicator, dar nu spune singură cât de bine funcționează proprietatea astăzi.

Există clădiri de birouri dezvoltate în urmă cu 15 sau 20 de ani care au trecut prin modernizări succesive: instalații înlocuite, lobby renovat, lifturi modernizate, iluminat eficient, sisteme HVAC îmbunătățite sau spații comune reamenajate.

În acest caz, diferența dintre o clădire mai veche și un proiect nou poate fi mult mai mică decât sugerează anul construcției.

De aceea, atunci când sunt analizate spații de birouri de închiriat, este mai util să fie verificate specificațiile actuale ale proprietății, nu doar anul livrării.

 

Unde poate pierde o clădire clasa B în fața uneia clasa A?

Diferențele devin importante atunci când compania are cerințe ridicate privind consumul energetic, sustenabilitatea, imaginea corporativă sau experiența angajaților.

Clădirile moderne pot beneficia de sisteme mai eficiente de climatizare și iluminat, tehnologii de management al clădirii și certificări de sustenabilitate.

În București, această diferență începe să se vadă inclusiv în costurile de operare. Datele Colliers din 2026 indică pentru clădirile moderne service charge-uri de aproximativ 3,5–4 euro/mp, în timp ce în unele proprietăți mai vechi acestea pot depăși 5 euro/mp, în principal din cauza eficienței energetice și a sistemelor de administrare.

De aceea, o chirie mai mică nu înseamnă automat un cost total mai mic.

 

Când poate avea sens un birou clasa C?

Clădirile clasa C se adresează unui segment diferit de piață.

Ele pot fi relevante pentru companii pentru care sediul are în primul rând o funcție operațională și pentru care imaginea clădirii, facilitățile sau standardele ESG nu reprezintă criterii decisive.

Un asemenea spațiu poate fi analizat de o firmă care are nevoie de o adresă accesibilă, birouri funcționale și un buget controlat.

Totuși, în cazul clădirilor mai vechi, verificarea tehnică devine cu atât mai importantă.

Trebuie analizate instalațiile electrice, climatizarea, încălzirea, conexiunea la internet, lifturile, siguranța la incendiu, accesul în clădire și costurile de întreținere.

Economia realizată la chirie trebuie comparată cu investițiile și costurile necesare pentru ca spațiul să funcționeze corect.

 

Clasa clădirii sau locația: ce contează mai mult?

Pentru multe companii, aceasta este întrebarea reală.

Este mai eficient un birou clasa A într-o zonă care presupune o navetă dificilă sau o clădire clasa B aflată lângă metrou și aproape de angajați?

Răspunsul depinde de companie.

Accesibilitatea continuă să fie unul dintre criteriile importante pe piața de birouri din București. În 2026, cererea rămâne concentrată în special către proprietăți bine conectate și eficiente, iar disponibilitatea spațiilor competitive este redusă în anumite subpiețe centrale.

Pentru o echipă care vine frecvent la birou, locația poate avea un impact direct asupra recrutării, retenției și prezenței angajaților.

Prin urmare, o clădire B într-o locație foarte bună poate avea mai multă valoare pentru un anumit chiriaș decât o clădire A într-o locație care nu se potrivește echipei sale.

 

Ce trebuie verificat înainte de închirierea unui birou clasa B sau C?

În cazul clădirilor existente, analiza proprietății trebuie făcută dincolo de chiria solicitată.

Compania ar trebui să verifice starea și eficiența sistemului HVAC, service charge-ul, consumul de energie, disponibilitatea parcărilor, accesul la metrou sau transport public, calitatea spațiilor comune, securitatea, lifturile și investițiile recente realizate de proprietar.

La fel de important este spațiul propriu-zis.

O suprafață eficientă, cu puține zone pierdute și o configurație potrivită echipei, poate reduce necesarul total de metri pătrați.

De exemplu, un birou de 700 mp bine configurat poate răspunde mai bine nevoilor unei companii decât un spațiu de 800 mp cu o compartimentare dificilă.

 

Poate o clădire clasa B să concureze cu proiectele moderne?

Da, dar proprietarul trebuie să investească în elementele care contează pentru chiriași.

Pe măsură ce companiile devin mai atente la eficiența energetică și experiența angajaților, diferența dintre clădirile modernizate și cele care nu au beneficiat de investiții se poate accentua.

Modernizarea instalațiilor, reducerea consumului, renovarea spațiilor comune, îmbunătățirea facilităților și flexibilitatea comercială pot repoziționa o proprietate mai veche.

De altfel, presiunea pentru modernizare este tot mai vizibilă pe piață. În condițiile în care companiile favorizează proprietățile eficiente și bine amplasate, clădirile mai vechi sunt nevoite să concureze prin preț, flexibilitate sau investiții în modernizare.

 

Clasa A, B sau C: ce birou ar trebui să aleagă o companie?

Nu există o clasă potrivită pentru toate companiile.

O corporație care pune accent pe certificări ESG, eficiență energetică, facilități și imagine poate avea motive clare pentru a alege clasa A.

O companie care urmărește un raport bun între locație, calitate și cost poate găsi în clasa B variante foarte competitive.

Iar pentru anumite activități în care sediul are predominant o funcție practică, poate fi analizată și clasa C, cu condiția unei verificări atente a clădirii și a costurilor reale.

Întrebarea relevantă nu este:

„Care este cea mai bună clasă de birouri?”

ci:

„Pentru ce plătim și de ce are nevoie, în realitate, compania noastră?”

 

Cum poate ajuta Activ Property Services?

Activ Property Services oferă consultanță companiilor care caută spații de birouri de închiriat în București, de la clădiri moderne clasa A până la proprietăți clasa B sau alte alternative adaptate bugetului și cerințelor chiriașului.

Procesul de selecție pornește de la suprafața necesară, amplasare, accesibilitate, buget, specificațiile tehnice și modul în care compania intenționează să utilizeze sediul.

Pentru că alegerea unui birou nu ar trebui să înceapă cu litera de pe fișa clădirii, ci cu modul în care acel spațiu poate susține activitatea companiei în următorii ani.

 

Întrebări frecvente despre birourile clasa B și C

Ce este o clădire de birouri clasa B?
Este, în general, o proprietate care oferă spații funcționale și specificații bune, cu chirii apropiate de media subpieței, dar care nu concurează la același nivel cu proiectele premium de clasa A.

 

Clasa B înseamnă o clădire slabă?
Nu. O clădire clasa B bine întreținută și modernizată poate oferi condiții foarte bune de lucru și poate avea avantajul unei chirii mai accesibile.

 

Ce este un birou clasa C?
Clasa C se referă, în general, la proprietăți funcționale care concurează în special prin costuri mai reduse. Specificațiile tehnice și starea clădirii trebuie analizate atent înainte de închiriere.

 

Este mai ieftin un birou clasa B decât unul clasa A?
De regulă, chiria este mai redusă, dar trebuie comparat costul total de ocupare, inclusiv service charge-ul, utilitățile, parcările și eventualele investiții necesare.

 

Este mai importantă clasa clădirii sau apropierea de metrou?
Depinde de companie. Pentru o echipă care lucrează frecvent de la birou, accesibilitatea poate cântări mai mult decât diferența dintre două clase de clădiri.