SPAȚII DE BIROURI
ÎNCHIRIERE / VÂNZARE
In cadrul procesului de inchiriere a unui spatiu de birouri este recomandat sa se acorde o atentie speciala prevederilor si clauzelor stipulate in contractul de inchiriere.
Va invitam sa cititi mai jos un articol informativ despre contractele de inchiriere si posibilitatile de reziliere a contractelor inainte de termen, in functie de tipul clasei de birouri.
Când vine vorba de închirierea unor spatii de birouri sau a unor clădiri de birouri, decizia poate fi una complexa, întrucât chiriașul trebuie să aibă în vedere o serie de factori:
Tocmai de aceea, se recomandă apelarea la serviciile unei agenții imobiliare cu experienta in piata de birouri, care să faciliteze procesul de închiriere și să ofere consultanță pentru identificarea celor mai bune optiuni de inchiriere.
În clasificarea cladirilor de birouri se iau în considerare numerosi factori, pornind de la amplasare si accesibilitate, la suprafata pe etaj, finisaje și dotări, facilitati, eficienta folosirii resurselor si impactul asupra mediului inconjurator etc.
In ciuda faptului ca de multe ori clasificarea spațiilor de birouri ramane un proces influentat si de evaluari subiective, clasa de care apartine cladirea de birouri ramane un factor important de care trebuie să se țină cont în momentul căutării unui spatiu de birouri de inchiriat.
În anunțurile imobiliare cu spații de birouri de închiriat, se poate observa cu ușurință că birourilor le sunt atribuite una dintre următoarele tipuri de clase:
Exista mai multe modalitati de definire a acestor clase, unele valabile la nivel international, altele bazate pe un specific local. Principalele definitii pentru intelegerea celor 3 clase sunt oferite de organizatia internationala BOMA (Building Owners and Managers Association), aceeasi organizatie care furnizeaza si principala metoda de calcul a suprafetei inchiriabile (standard BOMA).
Conform BOMA cele 3 clase de birouri reprezinta un tip de evaluare relativ subiectiv cu privire la abilitatea cladirilor de a se adresa si atrage tipuri similare de chiriasi, utilizand un mix de factori calitativi si cantitativi, precum amplasamentul si accesul, tipuri de finisaje, dotari, eficienta folosirii resurselor, facilitati, perceptia pietei etc.
Pe langa aceste trei clase, in piata de birouri se folosesc mai nou si certificari cu privire la eficienta si impactul asupra mediului (certificarile de cladiri verzi), respectiv cu privire la sanatatea si starea de bine asigurata angajatilor din cladiri (standardele WELL), detaliate mai jos.
Așa cum se poate intui ușor, clădirile de tip A sunt cele mai reprezentative, avand standardele de calitate si dotarile situate in plaja superioara a pietei. De regulă sunt căutate de companiile majore care doresc un sediu reprezentativ, dotat cu specificatii si facilitati de top, atat din ratiuni de imagine, cat si pentru a oferi angajatilor un spatiu de munca cat mai calitativ si motivant. Din acest motiv, spatiile de birouri de clasa A au chiriile cele mai mari din piata.
Cladirile de clasa A indeplinesc criterii precum:
Spațiile de birouri de tip B au o adresabilitate mai vastă, adresandu-se multor tipuri de utilizatori și ocupand plaja de mijloc a pietei, atat in ceea ce priveste dotarile si finisajele, cat si referitor la celelalte caracteristici. Spatiile de birouri de clasa B au chirii situate in zona medie a pietei.
Spațiile de tip B sunt închiriate atat de catre companii mari și medii ca sediu de lucru pentru acomodarea departamentelor cu numar extins de angajati, cat si de firmele mai mici care închiriază spatii de pana la 200-500 m2, interesate de atingerea unui cost mediu de ocupare (chirie + taxa mentenanta).
Cladirile de clasa B indeplinesc criterii precum:
Spațiile de birouri de clasa C se caracterizeaza prin dotari si finisaje de categorie inferioara, de cele mai multe ori fiind vorba de cladiri imbatranite, cu caracteristici in afara standardelor moderne sau de spatii care nu au fost construite initial pentru a fi folosite ca spatii de birouri (stoc necompetitiv). Aceste cladiri se adreseaza in general acelor firme care doresc reducerea bugetului de costuri aferent inchirierii de birouri (obtinerea unei chirii sub nivelul mediu al pietei).
Certificarea cladirilor verzi se realizeaza printr-o evaluare realizata de experti acreditati cu privire la indeplinirea unor criterii specificate de diverse standarde internationale. Cele mai des utilizate standarde verzi in piata de birouri din România sunt urmatoarele:
Cladirile certificate verde sunt cladiri de clasa A avansate tehnologic, fie proiectate si construite de la inceput pentru a respecta standardele verzi, fie imbunatatite ulterior finalizarii. Aceste cladiri sunt sunt ideale pentru ocupantii de suprafata mare, mai ales companiile internationale majore specificand certificarea verde printre criteriile de alegere a viitoarelor sedii.
Dacă până acum 5-10 ani construcția unei clădiri și obținerea unei certificări verzi reprezenta mai mult o decizie de marketing pentru evidentierea unor tehnologii de top, în prezent majoritatea proiectelor mari sunt gandite pentru a obtine o certificare verde, devenind deja un standard al pietei premium de clasa A.
Cladirile verzi sunt prevazute astfel incat sa aiba un impact redus asupra mediului inconjurator, adica sa micsoreze gradul de poluare generat de cladirea nou construita (emisiile de noxe). Acest scop este atins prin folosirea unor solutii si tehnologii care sa aduca o eficienta energetica sporita si folosirea unor surse verzi de energie, utilizarea eficienta a apei, un aport ridicat de lumina naturala, folosirea unor materiale sustenabile, gestionarea performanta a materialelor, energiei si deseurilor in timpul procesului de constructie etc.
Pe langa efectul benefic asupra mediului, cladirile certificate verde aduc beneficii palpabile atat pentru proprietari, dar mai ales pentru chiriasi, prin scaderea costurilor cu utilitatile cu 20-30% fata de o cladire necertificata, respectiv costuri ale mentenantei (Service Charges) mai mici in cazul localitatilor care sustin dezvoltarea acestor cladiri prin reduceri de taxe / impozite. Obtinerea certificarii genereaza o cerere mai mare de închiriere și o creștere a valorii clădirii.
Scopul ambelor metodologii, BREEAM si LEED, este de a promova implementarea practicilor de dezvoltare sustenabilă. La momentul actual, se estimeaza ca 70-80% din totalul cladirilor cu certificare verde din România sunt clădiri de birouri.
Standardul WELL este un sistem de masurare, certificare si monitorizare a impactului pe care spatiul de lucru (cladirea de birouri) il are asupra sanatatii si starii de bine a angajatilor care lucreaza in cladire.
Exista 3 niveluri de certificare a standardului WELL: Silver, Gold si Platinum.
Standardul integreaza 7 criterii principale care se refera la caracteristicile aerului (calitate, purificare, umidificare), apei (calitate, filtrare), luminii (aport lumina naturala, culoare si reglare intensitate), facilitatilor de luat masa (varietate si calitate etc.), facilitatilor de facut sport (fitness, bicicleta, scari), confortului (mobilier, protectie fonica etc.) si mintii (socializare, spatii de liniste, ingrijire copii etc.).
Acum, după ce ați aflat care sunt tipurile de spații de birouri care se pot închiria în România, trebuie să știți că ÎNTOTDEAUNA închirierea se face în baza unui contract semnat de ambele părți (fie sub semnătură privată, fie în fața unui notar sau avocat, după caz).
Contractul de închiriere este cunoscut și sub numele de contract de locațiune și se realizează atunci când proprietarul oferă dreptul de folosință pentru imobilul său pentru o anumită perioadă, în schimbul unui preț (denumit chirie). În plus, chiriașul are obligația de a plăti chiria - o sumă lunară/ anuală (sau orice alt termen agreat de către părți), în funcție de clauzele prevăzute în contract.
Orice contract de închiriere cuprinde mai multe elemente, dintre care enumerăm, dar fără a ne limita la acestea:
Orice contract de închiriere pentru un spațiu de birouri trebuie să aibă o serie de clauze, care includ atât obligațiile chiriașului, cât și pe cele ale proprietarului, pe toată durata contractuală.
Există o serie de obligații ale proprietarului prezente în majoritatea contractelor de închiriere:
Cele mai frecvente obligații ale chiriașului prezente în contractele de închiriere sunt:
Aceste clauze sunt, în linii mari, generale, însă se pot adapta în funcție de circumstanțe. Nerespectarea lor, dar și alte aspecte ce țin strict de decizia chiriașului sau a proprietarului, atrag după sine rezilierea contractului de închiriere înainte de termen, despre care vom vorbi în cele ce urmează.
De regulă, un contract se poate încheia în următoarele situații:
Înainte de a luat decizia de a rezilia un contract de închiriere vă recomandăm studierea cu atenție a clauzelor contractuale de către un specialist.
Piața de birouri utilizează prevederi speciale cu privire la posibilitatea de reziliere a contractului de închiriere înainte de termen. Această reziliere poate fi solicitată:
Cu toate acestea, cele mai multe cazuri de reziliere a unui contract de închiriere apar din dorința/ nevoia chiriașului de a ieși din contract înainte de termen. În general, proprietarii solicită rezilierea unui contract de închiriere înainte de termen atunci când decid să vândă spațiul respectiv.
Rezilierea unui contract de închiriere înainte de termen diferă de la caz la caz, în funcție de tipul de clădire închiriat și de durata contractului. Astfel:
Indiferent de tipul de clădire pentru care optați să închiriați, va recomandam sa acordați o atenție deosebită clauzelor și termenelor de reziliere pentru a nu fi pusi, ulterior, într-o situație neplăcută sau dificilă. Mai mult decât atât, se recomandă să apelați la specialiști imobiliari si legali care să va consilieze in luarea celor mai bune decizii in negocierea clauzelor contractuale.